Stikstof
Natuurlijk speelt het ’S-Woord’ dat al geruime tijd de vaderlandse headlines domineert ook een rol in de woningbouw. Was er bij de inwerkingtreding van de wet Stikstofreductie en Natuurverbetering op 1 juli 2021 nog sprake van een zogeheten bouwvrijstelling, sinds 2 november 2022 moet ook bij bouw-, sloop- en eenmalige aanlegactiviteiten gekeken worden naar de effecten op de natuur voor er een vergunning wordt afgegeven. Ook al is de stikstofuitstoot bij de meeste klussen verwaarloosbaar, dan nog moet dat eerst aangetoond worden en dus ontstaat er vertraging. Overigens heeft de Raad van State bepaald dat de omgeving die beïnvloed wordt door een bouw een straal van 25 kilometer bedraagt, waar milieuorganisaties die afstand liefst nog een stuk groter hadden gezien.
Regels en vergunningen
Om in Nederland te mogen bouwen is het sowieso makkelijk verstrikt te raken in een web van regels. Naast stikstof krijgen bouwers te maken met voorschriften op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Bij een groot project gaat het dan al snel om honderden regels die allemaal getoetst moeten worden. Logischerwijs gaat hier de nodige tijd en geld in zitten. Vanaf 1 juli 2023 moeten bouwers en ontwikkelaars door de Wet kwaliteitsborging (Wkb) zelf een externe specialist aanstellen om hun project te toetsen. Mogelijk worden gemeenten hierdoor ontlast, maar bouwbedrijven moeten hierdoor juist meer tijd en geld in een project steken. Kosten die dan weer worden doorberekend naar de klant.
Wet Kwaliteitsborg
Personeelstekort overheid
Vanuit de bouwsector mag de Wkb mogelijk als een onwenselijke nieuwe kostenpost gezien worden, vanuit de overheid gezien is de invoering absoluut te begrijpen. De gemeenten in Nederland kampen namelijk met een flink personeelstekort. Door het hele land stapelen de vergunningsaanvragen zich op en er zijn simpelweg te weinig mensen om deze goed te keuren. Deze topdrukte vinden we ook terug bij de Raad van State, die bedolven wordt onder verzoeken om een pleit te beslechten. Bijvoorbeeld om projecten te toetsen aan (Europese) wetgeving of geschillen van burgers of bedrijven met de overheid op te lossen. Terwijl deze ambtenaren druk zijn met het ene project, staat de rest muurvast in een spreekwoordelijke file.
Bezwaarprocedures omwonenden
Een vertragende factor bij veel nieuwbouwprojecten zijn de vele bezwaarprocedures die omwonenden aanspannen tegen de projectontwikkelaars. Bovendien mag er na een gerechtelijke uitspraak momenteel nog twee keer beroep worden aangetekend, waardoor veel projecten jaren stilliggen. Door de beroepsmogelijkheid tot één te beperken, hoopt het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening deze tijd flink in te korten.
Uitstel Omgevingswet
Een ander hoofdpijndossier is de nieuwe Omgevingswet. Ooit begonnen als initiatief van de overheid om tientallen wetten en honderden regels voor ruimtelijke ontwikkeling samen te voegen en te vereenvoudigen. Met het digitaal stelsel Omgevingswet (DSO) werd er een online platform gecreëerd waar alle betrokken partijen op terecht konden. Helaas toonden tests van het Adviescollege ICT-Toetsing aan dat het systeem aan alle kanten rammelde. Inmiddels is de lancering van de Omgevingswet mede hierdoor al zes keer uitgesteld. 1 juli 2019 werd 1 januari 2021. Vervolgens ging het van 1 januari 2022 naar 1 juli 2022, 1 januari 2023, 1 juli 2023 en ten slotte de huidige streefdatum 1 januari 2024. Die geschiedenis van structureel uitstellen geeft nog weinig hoop op een vlotte oplossing.
Dure materialen
En dan is er nog de oorlog in Oekraïne. Door dit conflict zijn de prijzen van materialen en grondstoffen explosief gestegen. Dit komt in de eerste plaats doordat hogere energie- en brandstofprijzen flinke invloed hebben op de prijzen van bouwmateriaal. Zo schoten bijvoorbeeld de staalprijzen omhoog, omdat Oekraïne tot de oorlog een grote metaalleverancier was. Maar ook andere ‘ingrediënten’ van een bouwproject werden duurder door de verhoogde transportkosten.
Stijgende rente
Tot slot steeg als gevolg van de sluimerende economische crisis ook de rente, wat de financiering van veel projecten onder druk zette. Het werd hierdoor immers duurder om geld te lenen voor zowel bedrijven als particulieren. Vooral de duurdere koopwoningen waren ineens een stuk minder gewild in deze onzekere tijden, waardoor bouwbedrijven zelf de bouw stagneerden of de stekker uit een project trokken.
Complexe situatie
Al deze factoren bij elkaar zorgen voor een klimaat waarin het waanzinnig moeilijk lijkt om op korte termijn een einde te maken aan de woningnood. Er is momenteel bijna niks zo complex als het bouwen van een appartementencomplex in Nederland. Het is dus ook zeker niet zo dat met het uitkopen van piekvervuilers rond Natura 2000-gebieden alle problemen in één keer zijn opgelost. Stikstof is immers slechts een klein onderdeel van de problematiek. En dus zijn het spannende tijden voor bouwend Nederland. Wordt ongetwijfeld vervolgd.